Fuente: TN
El regreso de tasas más competitivas y el nuevo fondeo del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES reavivaron las expectativas de recuperación del crédito hipotecario. El programa oficial prevé movilizar hasta $2 billones para impulsar préstamos destinados a la compra, construcción y mejora de viviendas. Sin embargo, acceder a una hipoteca exige algo más que encontrar una tasa atractiva: una solicitud puede complicarse por la documentación, una tasación inferior al precio pactado o una cuota que excede la capacidad de pago del hogar.
En ese escenario, la recomendación de los expertos es hacer las cuentas antes de reservar una propiedad, comparar el costo financiero total y conservar ahorros para afrontar imprevisto.
El objetivo es evitar que una operación avance sobre supuestos que después no se cumplen o que la cuota termine por comprometer la economía familiar.
Pablo Loschi, fundador de Hola Casa Clara y abogado, recomendó tomar como referencia una cuota cercana al 25% de los ingresos netos y conservar ahorros para afrontar imprevistos. También advirtió que una preaprobación bancaria no garantiza el crédito: “La tasación del inmueble y la revisión de los documentos todavía pueden modificar las condiciones de la operación”.
Qué mirar antes de solicitar el crédito
El primer paso es calcular cuánto dinero queda disponible cada mes después de cubrir los gastos habituales y otras deudas. Algunos bancos admiten que la cuota represente hasta el 30% de los ingresos familiares, aunque ese límite depende de las condiciones de cada entidad.
“Lo primero es hacer el presupuesto del hogar después de pagar la cuota: cuánto queda para vivir, pagar otras deudas y sostener un imprevisto”, explicó Loschi. También advirtió que la estabilidad laboral, los gastos familiares y la cantidad de ingresos disponibles pueden cambiar por completo la capacidad de pago.
Mariana Cabrera, contadora pública y experta en finanzas, planteó una precaución similar: la aprobación bancaria no garantiza que el préstamo resulte cómodo para la economía familiar. Además del anticipo para comprar la vivienda (es del 20% más gastos y comisión inmobiliaria), aconsejó conservar un fondo de emergencia y probar si el presupuesto soportaría una caída temporal de los ingresos o un aumento de los gastos.
Desde el sector aconsejan que la relación entre cuota e ingresos debe dejar margen para eventuales cambios en el costo de vida. Martina Razec, de Punto Uno Inmuebles, dijo: “El contexto puede representar una oportunidad para quienes cuentan con ingresos estables y ahorros suficientes, aunque no conviene tomar una decisión solo por la expectativa de que las tasas bajen”.
Por qué puede caerse una operación
Uno de los errores más costosos es reservar una vivienda antes de conocer cuánto financiará efectivamente el banco. La preaprobación del solicitante no garantiza el otorgamiento definitivo: todavía falta evaluar la propiedad, revisar sus papeles y determinar la tasación.
Loschi ilustró el riesgo con un ejemplo. Si una vivienda cuesta US$100.000 y el banco financia el 75% del menor valor entre el precio pactado y la tasación, el comprador necesita US$25.000 de anticipo cuando ambos importes coinciden. Pero si la entidad tasa el inmueble en US$90.000, el préstamo baja a US$67.500 y el aporte propio sube a US$32.500, antes de los gastos de la operación.
Es decir, el comprador debe reunir US$7.500 adicionales para adquirir la misma propiedad. Por eso, antes de entregar una reserva, los especialistas aconsejan consultar qué ocurre si el crédito no se aprueba o la tasación queda por debajo del precio acordado. Es importante dejar por escrito las condiciones de devolución del dinero y los plazos aplicables.
También hay que revisar los ingresos que pueden acreditarse, las deudas previas y la documentación del inmueble. Que una publicación indique “apto crédito” no reemplaza la evaluación de la entidad bancaria.
Tasas, UVA y gastos que no hay que pasar por alto
El escenario de financiamiento cambió en las últimas semanas, con varias entidades que redujeron sus tasas. Algunas propuestas se ubican entre el 7% y el 8% anual más UVA, mientras que ciertas líneas preferenciales ofrecen valores inferiores.
Entre las opciones difundidas figuran:
- Banco Ciudad: tasa del 6,5% para su línea de primera vivienda en CABA.
- Banco Nación: tasa del 6,7% para determinados clientes que cumplen las condiciones de la línea.
- ICBC: tasa del 6,9% para quienes acreditan sus haberes en la entidad.
Las tasas corresponden a condiciones específicas y pueden variar según el perfil del solicitante, la vivienda y los requisitos de cada banco. Además, se trata de créditos ajustados por UVA, por lo que la cuota en pesos no permanece fija.
El programa oficial de fondeo hipotecario del FGS de la ANSES busca ampliar los recursos disponibles para los bancos. El esquema prevé licitaciones de $200.000 millones y establece un plazo de 90 días para que las entidades adjudicatarias transformen los fondos en préstamos, con una tasa máxima de UVA más 7,5% anual para esas operaciones.
Antes de comparar ofertas, Loschi recomendó revisar el Costo Financiero Total (CFT), los seguros, los requisitos para mantener una tasa bonificada y los cargos por cancelación anticipada. También hay que calcular los gastos de compraventa y de constitución de la hipoteca: honorarios de escribanía, informes, inscripción, impuestos y sellos cuando correspondan, comisión inmobiliaria si aplica y posibles costos de tasación o conversión de moneda.
Cabrera insistió en pedir un presupuesto desglosado y por escrito. El CFT permite comparar préstamos, pero no representa por sí solo cuánto puede aumentar una cuota en pesos cuando el capital se ajusta por inflación.
Qué sucede si sube la cuota o cae el ingreso
En los préstamos UVA, el capital y las cuotas se actualizan por CER, ligado a la inflación. Por eso, aunque la tasa de interés sea fija, la cuota en pesos puede subir y el saldo expresado en moneda local puede aumentar durante el período de devolución.
El riesgo aparece cuando los ingresos crecen menos que la inflación o se interrumpe una de las fuentes de dinero del hogar. Para anticipar ese escenario, conviene simular cómo quedaría el presupuesto ante una suba de la cuota o una reducción salarial.
Antes de firmar, Razec recomendó preguntar “si el contrato contempla mecanismos de cobertura, extensión de plazos u opciones vinculadas con la evolución de los salarios”. No todas las entidades ofrecen las mismas alternativas y algunas pueden trasladar diferencias a pagos posteriores.
Si surge una dificultad, la recomendación es contactar al banco antes de acumular atrasos y solicitar por escrito las opciones disponibles. Cabrera también advirtió que cubrir una cuota hipotecaria con deuda cara de tarjeta puede agravar el problema. La prevención pasa por ingresar al crédito con margen suficiente y no agotar todos los ahorros al momento de la compra.
¿Conviene comprar ahora o esperar?
La decisión depende de la relación entre el precio de la propiedad, el costo del préstamo y la capacidad de pago de cada familia. Una tasa más baja no necesariamente compensa un inmueble caro, del mismo modo que una oportunidad inmobiliaria no justifica asumir una cuota que deja al hogar al límite.
Razec consideró que el contexto puede resultar favorable para quienes cuentan con ingresos estables y capacidad de ahorro, pero recomendó analizar el conjunto de la operación y no basarse únicamente en la expectativa de una reducción de tasas. “La relación salario metro cuadrado es de las mejores que hemos visto en los últimos años”, sostuvo.
La reactivación del crédito hipotecario todavía enfrenta el desafío de convertir las nuevas líneas de financiamiento en operaciones concretas. En septiembre, las escrituras con hipoteca representaron el 19% de las compraventas en CABA, con 1256 operaciones, un 15,5% menos que en el mismo mes de 2025.
En ese escenario, antes de asumir una deuda a largo plazo, la contadora recomendó evaluar el precio de la vivienda, el costo del financiamiento y la capacidad de pago del hogar. Cabrera planteó: “El momento de comprar tiene que cerrar en tus números, además de cerrar en el mercado”.
