Basta recorrer la ciudad y distintos barrios de San Rafael para advertir una postal que se repite cada vez con mayor frecuencia: casas, departamentos, terrenos y locales con carteles de “vende”, números de teléfono de inmobiliarias o publicaciones particulares que buscan encontrar comprador.
No existe, al menos de acceso público, un registro oficial que permita establecer exactamente cuántos inmuebles están actualmente a la venta en el departamento ni cuánto tiempo llevan en esa condición. Sin embargo, la oferta resulta evidente y también aparece reflejada en los principales portales inmobiliarios, donde San Rafael acumula cientos de publicaciones.
El fenómeno atraviesa prácticamente todos los segmentos. Hay viviendas familiares, departamentos, propiedades céntricas, casas en barrios periféricos, terrenos, fincas y locales comerciales que buscan comprador, con valores y características muy diferentes.
El problema parece estar del otro lado de la operación: tener una propiedad a la venta no significa necesariamente encontrar rápidamente a alguien en condiciones de comprarla.
Mucha oferta para una demanda más selectiva
El mercado inmobiliario argentino continúa teniendo una particularidad histórica: buena parte de las operaciones se negocian en dólares, mientras que los ingresos de la enorme mayoría de los potenciales compradores son en pesos.
A eso se suma la dificultad para acumular el capital inicial necesario para acceder a una vivienda y las condiciones que deben cumplirse para obtener financiamiento hipotecario.
Durante los últimos meses reaparecieron distintas alternativas de crédito y aumentaron las consultas vinculadas a esa herramienta. Sin embargo, el financiamiento todavía alcanza a una porción limitada del mercado.
Un relevamiento difundido recientemente en Mendoza mostró que aproximadamente una de cada cuatro viviendas publicadas para la venta reúne actualmente las condiciones para ser adquirida mediante crédito hipotecario.
Esto implica que incluso aquellas familias que logran calificar ante un banco encuentran limitado el universo de propiedades entre las cuales pueden elegir.
Además, la reaparición del crédito no elimina otro condicionante central: la relación entre ingresos, capacidad de ahorro, cuota inicial y valor final de los inmuebles.
El precio, una de las claves
En un escenario con muchas opciones disponibles, el comprador tiene mayor posibilidad de comparar.
Ubicación, estado de conservación, superficie, servicios, antigüedad y posibilidades de financiación empiezan a pesar más en la decisión, pero fundamentalmente aparece una variable determinante: el precio.
Una propiedad puede permanecer meses —e incluso períodos mucho más extensos— publicada si el valor pretendido por su propietario queda lejos de lo que el mercado está dispuesto a pagar.
Allí aparece una diferencia importante entre el precio de publicación y el precio efectivo de una operación.
El primero representa la expectativa del vendedor. El segundo surge cuando aparece alguien dispuesto y en condiciones de desembolsar ese dinero.
En mercados donde la demanda tiene restricciones económicas, esa distancia puede convertirse en el principal obstáculo para concretar una compraventa.
Los carteles que permanecen
La situación resulta especialmente visible porque muchos inmuebles continúan exhibiendo durante largos períodos sus carteles de venta y alquiler.
No necesariamente significa que todas esas propiedades lleven años intentando ser comercializadas ni que ninguna encuentre compradores, pero la acumulación genera una imagen clara de abundancia de oferta.
Los portales inmobiliarios también reflejan ese escenario. Actualmente pueden encontrarse cientos de propiedades ofrecidas solamente dentro de San Rafael, incluyendo casas, departamentos, terrenos, campos y locales comerciales.
Son números que deben tomarse como referencia y no como un censo inmobiliario: una misma propiedad puede aparecer publicada en más de una plataforma o inmobiliaria y no existe una base única que reúna la totalidad del mercado departamental.
Pero sirven para dimensionar un fenómeno que en las calles resulta todavía más visible.
Vender ya no es solamente poner el cartel
El escenario obliga también a los propietarios a revisar sus expectativas. En épocas de mayor capacidad de compra, una propiedad correctamente ubicada y valuada podía encontrar relativamente rápido un interesado. En el contexto actual, el comprador analiza mucho más antes de comprometerse con una operación de decenas o cientos de miles de dólares.
La disponibilidad de crédito puede comenzar a modificar paulatinamente esa situación, especialmente si se amplía la cantidad de viviendas aptas para financiamiento bancario.
Por ahora, sin embargo, San Rafael exhibe una paradoja inmobiliaria fácilmente reconocible: hay una enorme cantidad de propiedades buscando dueño, pero conseguir al comprador sigue siendo la parte más difícil del negocio.
Los carteles de “vende” distribuidos por toda la ciudad son, quizás, la expresión más sencilla de esa realidad.
