El escenario de bienes raíces en la provincia de Mendoza atraviesa un cambio de paradigma dinamizado por la reconfiguración del mercado locativo y un comportamiento dispar entre los sectores habitacional, comercial y rural. De acuerdo con el último relevamiento de la plataforma Inmodata Mendoza, el primer semestre del año cerró con un incremento del 35% en la oferta de propiedades destinadas al alquiler residencial. Esta expansión del stock disponible, impulsada por la caída de la demanda de alquileres temporarios tipo Airbnb y el reingreso de inmuebles previamente fuera del circuito formal, ha devuelto al inquilino la posibilidad de negociar valores y condiciones contractuales. Paralelamente, mientras la rentabilidad sobre el capital invertido muestra una recuperación histórica situándose entre el 6% y el 7% anual, la compraventa de inmuebles usados permanece amesetada, exhibiendo precios en dólares que se ubican entre un 20% y un 25% por debajo del costo real de reposición por metro cuadrado de construcción.
Estanislao Puelles Millán, corredor público inmobiliario y expresidente del Colegio de Corredores Públicos e Inmobiliarios de Mendoza (CCPIM), analizó los factores detrás del salto de la oferta locativa, el impacto en los locales comerciales y la crítica situación de las propiedades rurales en la provincia.
La reversión del stock locativo y la negociación de precios
La menor rentabilidad de las plataformas de alquiler temporario frente al turismo y la búsqueda de previsibilidad por parte de los propietarios reinyectaron unidades al mercado de alquileres convencionales. «Efectivamente, desde hace prácticamente entre 8 y 10 meses se observa un crecimiento sostenido en la oferta de alquileres que dio vuelta la tendencia de los últimos años, donde la demanda superaba ampliamente a la oferta. Uno de los motivos principales es la caída de los alquileres temporarios tipo Airbnb, impulsada por la menor demanda turística. Ante esto, muchos propietarios que se habían volcado al sector temporario amoblando sus viviendas decidieron reorientar esas propiedades hacia el alquiler convencional. A esto se le suma el reingreso de inmuebles que permanecieron cerrados durante mucho tiempo por incertidumbre jurídica», afirmó Estanislao Puelles Millán en diálogo con FM Vos 94.5.
«Hoy existe una vacancia importante en el mercado que permite a la gente elegir zonas, características de inmuebles e incluso negociar condiciones de contrato y de precio. De hecho, desde las inmobiliarias observamos que al momento de tasar o renegociar una renovación, los inquilinos ya no se encuentran con los saltos de valores de años anteriores. Lo llamativo de la situación es que, a pesar de esta moderación en los precios, la rentabilidad para el propietario ha mejorado sustancialmente: pasamos de un piso histórico del 2,5% anual sobre el capital invertido a un rendimiento que hoy se ubica holgadamente entre el 6% y el 7% anual», amplió.
Redimensionamiento comercial y amesetamiento en la compraventa
La retracción del consumo empuja a los comerciantes hacia superficies más reducidas, mientras que las viviendas usadas se consolidan como una oportunidad atractiva frente a los elevados costos de la construcción. «El sector comercial atraviesa una situación delicada motivada por la caída del consumo y la reconfiguración de los canales de venta. Hoy muchos comerciantes analizan si se justifica pagar cánones de alquiler elevados e impuestos en zonas céntricas o top. Mientras los locales pequeños, de 40 a 100 metros cuadrados, mantienen una demanda sostenida vinculada a la gastronomía, cafés y kioscos, las grandes superficies sufren desocupación porque el mercado ya no convalida los valores anteriores. Los propietarios de estas estructuras deberán reacomodar sus expectativas a la nueva realidad», señaló Puelles Millán.
«En lo que respecta al mercado de compraventa residencial, tras un año 2025 de mayor movimiento por el impulso del crédito hipotecario, la actividad del primer semestre mostró un amesetamiento pronunciado. Muchos propietarios que no logran concretar la venta en sus valores pretendidos optan por volcar el inmueble al alquiler para obtener una rentabilidad mientras esperan una reactivación. Hoy la venta de propiedades usadas cotiza con precios entre un 20% y un 25% por debajo de lo que cuesta el metro cuadrado de construcción nueva, convirtiendo al usado en una oportunidad real de inversión», destacó.
Parálisis en el sector rural y depreciación de la tierra agrícola
Las dificultades de las economías regionales se traducen en una vacancia histórica de fincas y campos productivos en el sur provincial, el Valle de Uco y el este mendocino. «El mercado de propiedades rurales en zonas como el sur, el Valle de Uco y el este provincial viene golpeado desde hace muchos años. La vacancia es históricamente la más alta que hayamos registrado y los valores de las fincas no solo no se recuperan, sino que mantienen una tendencia a la baja motivada por los altos costos de mantenimiento y las complejidades que atraviesan las economías regionales. Hoy únicamente logra concretar una venta aquel propietario que asume los valores reales y ajustados de mercado», analizó el expresidente del Colegio de Corredores Públicos e Inmobiliarios de Mendoza.
«Existe muy poco movimiento en la compraventa agrícola. Las pocas operaciones que se formalizan están vinculadas a la adquisición de tierras con acceso garantizado al agua por parte de inversores que buscan resguardar su capital. No es lo mismo mantener tierra libre con agua que asumir los costos operativos inmediatos de un viñedo o monte frutal. Salvo casos muy específicos de uvas de altísima gama, el costo de producción actual resulta extremadamente exigente para el productor, impactando de forma directa en el valor inmobiliario rural», completó.