Con el propósito de resguardar el patrimonio de los vecinos y garantizar que cada proyecto de inversión o desarrollo urbano responda a los criterios de planificación local, la Municipalidad de San Rafael —a través de la Subsecretaría de Ordenamiento Territorial— puso en marcha un servicio de asesoramiento técnico gratuito. La iniciativa permite a particulares, comerciantes y desarrolladores verificar la viabilidad legal, la zonificación y la disponibilidad de obras antes de concretar la compra de un terreno o iniciar un proyecto comercial. En diálogo con Diario San Rafael y FM Vos (94.5), el director de Ordenamiento Territorial del municipio, Mariano Miras, detalló las herramientas digitales disponibles en la plataforma oficial, explicó los cuatro expedientes administrativos que debe tramitar todo loteo antes de su aprobación final y alertó sobre la proliferación de ventas irregulares. Asimismo, el funcionario aclaró enfáticamente la situación dominial en la zona turística de Los Reyunos, confirmando que la comuna no ha otorgado ninguna factibilidad para emprendimientos inmobiliarios en dicho sector del Cañón del Diamante.
Seguridad jurídica en las inversiones y zonificación territorial
Miras explicó que el objetivo central de la dirección es poner a disposición de la comunidad toda la información normativa para que las transacciones inmobiliarias y las radicaciones comerciales se ejecuten sobre bases sólidas y ordenadas. El departamento cuenta con una delimitación estricta de áreas que fija la actividad permitida en cada distrito, los índices de edificación, las superficies mínimas de parcela y los coeficientes de ocupación del suelo, citando como ejemplo la consolidación del perfil industrial en Cuadro Nacional. «Dentro de la Subsecretaría de Ordenamiento Territorial nos interesa que todos los vecinos o aquellas personas que quieran invertir en San Rafael —sea para comprar su lote o para generar una actividad comercial— tengan a la mano la información necesaria para que esa inversión sea lo más segura territorialmente posible», comentó.
«Dentro del departamento tenemos zonas específicas delimitadas, como el gran ejemplo de la industria vinculada a Cuadro Nacional. Cada zona contempla una actividad determinada, un índice, la superficie mínima y cuánto se puede construir o no en ese lugar. Queremos que esa información esté disponible para que el vecino ejecute su inversión de forma segura», enfatizó.
«En la página oficial de la municipalidad van a encontrar las ordenanzas de planificación y mapas interactivos. Allí se detalla la superficie mínima con la que se puede generar una parcela según las leyes y ordenanzas. Toda esa normativa está contenida en la objetividad del mapa de delimitación de áreas, y es la misma información que un vecino puede venir a consultar de forma presencial en las oficinas del municipio», contó.
«Al planificar una actividad hay que tener en cuenta la zonificación, que establece dónde se puede o no desarrollar un emprendimiento determinado, en función de las normas que emanan del Concejo Deliberante», añadió.
La trazabilidad administrativa del loteo: los cuatro expedientes municipales
En relación con las consultas habituales de compradores que adquieren terrenos financiados sin la infraestructura básica o sin posibilidad de escrituración, el funcionario aclaró que los acuerdos comerciales entre privados caen fuera del poder de policía municipal, pero remarcó que el Estado local ofrece la verificación previa de los expedientes para evitar sorpresas o maniobras engañosas. «Nos encontramos con vecinos preocupados por operaciones que han efectuado o dinero que han entregado en loteos en desarrollo que todavía no tienen instalados los servicios. Lo que sucede entre privados no es de participación municipal, pero a nosotros nos interesa que el vecino esté con el mayor grado de información posible antes de firmar», declaró al respecto.
«Cada loteo formal lleva cuatro expedientes municipales. Las instrucciones que tiene el desarrollador para las obras mínimas, el expediente de urbanización donde se vuelca el proyecto de casas y servicios, el final de obra y la donación de calles en el caso de que sea un loteo público. Los vecinos con un interés legítimo pueden acercarse al municipio para verificar el estado de esos expedientes», destacó.
«Un loteo no se termina porque haya un compromiso de palabra; el proceso se concluye en Catastro de la provincia con el plano de mensura preaprobado por el Consejo de Loteos. La municipalidad ordena la información en el expediente e imparte los finales de obra que luego permiten generar la nomenclatura catastral individual para estructurar el terreno a nombre del comprador», detalló.
Factibilidad de servicios y prevención contra estafas inmobiliarias
El director de Ordenamiento Territorial subrayó que la verificación previa de la factibilidad de servicios básicos —como energía eléctrica, agua potable o redes de gas— resulta determinante para evaluar la viabilidad técnica y económica de cualquier proyecto particular. Aunque el municipio ofrece un resumen ejecutivo de la infraestructura disponible, la factibilidad definitiva debe ser otorgada por las empresas prestadoras correspondientes. «Entender la capacidad del suelo que se va a comprar permite dimensionar las posibilidades reales de desarrollar una actividad residencial o comercial. Saber si tenés el servicio eléctrico instalado te da certeza sobre la calidad de servicio y la factibilidad del proyecto», dijo.
«Cada prestador de servicio conoce con precisión cómo se desarrolla su infraestructura en el territorio. Nosotros brindamos un resumen ejecutivo para dar un pantallazo de la zona, pero ante proyectos complejos es la prestadora la que determina la disponibilidad», aclaró.
«Hay desarrolladores excelentes que cumplen con las obras y los plazos, pero también hay gente inescrupulosa que vende sin ejecutar las obras, generando vacíos territoriales muy difíciles de solucionar para el Estado y dejando al vecino preso de una situación que roza la estafa. Al ser contratos entre privados, la forma de cortarlo es a través de la información clara y previa», indicó.
«Buscamos generar un marco de confianza donde la información municipal valide o desmienta esas promesas con ‘espejitos de colores’ antes de que el vecino suscriba un contrato, porque después ya es tarde», agregó.
La situación en Los Reyunos: ausencia de factibilidad municipal
En el tramo final del diálogo, Miras abordó la controversia generada por la comercialización de loteos privados en las inmediaciones del lago Los Reyunos y el Cañón del Diamante, zona que carece de un plan de ordenamiento ambiental finalizado. El funcionario fue contundente al ratificar que la comuna sanrafaelina no ha otorgado ninguna factibilidad urbanística ni de desarrollo inmobiliario para ese sector, aduciendo que se trata de un territorio de alta fragilidad y riesgo ambiental. «Para poder desarrollar un emprendimiento inmobiliario se necesita de forma obligatoria una factibilidad. Hoy en día en Los Reyunos no hay ninguna factibilidad de desarrollo inmobiliario ni de loteo otorgada por la Municipalidad de San Rafael», afirmó.
«Las comercializaciones que se están ofreciendo en esa zona no cuentan con factibilidad municipal. Para obtenerla se requiere un abordaje territorial infinitamente más complejo que no consiste en habilitar o prohibir a ciegas, sino en trabajar sobre la gestión del riesgo, el impacto ambiental y la capacidad de los servicios junto al privado», amplió.
«Decir que ‘no’ a todo es muy fácil, pero generar la sustentabilidad del sector para que el impacto sobre el territorio sea el menor posible es un trabajo arduo. La municipalidad no es el único organismo que interviene; se requieren informes técnicos de diversas reparticiones provinciales», aseveró.
«Los procesos de ordenamiento territorial no son ni rápidos ni desordenados. Lo primero que se debe planificar y consolidar es la infraestructura vial para definir las vías de comunicación. Pretender zonificar hoy el Cañón del Diamante cuando el único acceso que existe hacia el Club Náutico es una servidumbre sobre un terreno privado es un desafío técnicamente inviable en este momento. No se puede empezar a construir la casa por el techo cuando ni siquiera tenés los cimientos», cerró de forma categórica.