Frente al nuevo escenario financiero impulsado por las líneas de crédito hipotecario respaldadas por el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES —con tasas con un techo del 7,5%—, el mercado inmobiliario regional muestra un renovado dinamismo según declaran desde el sector. Sin embargo, persisten desafíos estructurales vinculados a la cultura de compra al contado, la regularización de inmuebles y la estabilidad de los ingresos frente a la inflación. En diálogo con Diario San Rafael y FM Vos (94.5), el director de un portal de propiedades, Marcos Herrera, analizó la situación actual del sector, las oportunidades para los compradores, la relación entre cuotas y alquileres, y las claves para evaluar un endeudamiento a largo plazo.
Incremento de consultas y el desafío de la oferta hipotecable
Apenas arrancó la charla, Herrera señaló que, si bien el portal registra un marcado incremento en la demanda y en las búsquedas en el segmento de casas y departamentos, todavía existe una brecha importante entre la disponibilidad real de inmuebles aptos para crédito y las expectativas de los propietarios. «Si bien vemos mayor interés en las búsquedas y consultas en el segmento de casas y departamentos en toda la provincia, un obstáculo importante es que hoy solamente el 25 por ciento del inventario disponible se encuentra en condiciones de ser hipotecado», indicó.
«Para que una propiedad sea hipotecable no debe tener deudas, no puede estar afectada como bien de familia y debe contar con los planos de mensura y reformas totalmente actualizados. El principal escollo a veces pasa por la voluntad del propietario, quien culturalmente prefiere la venta de contado por cuestiones impositivas o notariales, evitando declarar el ciento por ciento del valor de la operación ante una escritura bancaria», comentó.
«Aun cuando una propiedad figure en los portales sin el cartel de acepta crédito, recomendamos consultar siempre al corredor inmobiliario, ya que ante la presión constante de ofertas con hipotecas preaprobadas, los dueños terminan adaptándose a esta nueva realidad del mercado», agregó.
Simulación financiera: comparación entre cuotas de créditos y valores de alquiler
Consultado sobre las condiciones de acceso para los compradores —incluyendo a trabajadores independientes y monotributistas—, el especialista detalló un caso testigo que evidencia la conveniencia relativa de la cuota inicial frente al mercado locativo actual. «Todos los bancos cuentan hoy con líneas muy interesantes y accesibles para monotributistas. Si tomamos como ejemplo una propiedad muy importante cotizada en 220.000 dólares —equivalente a unos 341 millones de pesos—, un banco privado puede otorgar un préstamo de 255 millones de pesos, exigiendo que el comprador cuente con un 20 o 25 por ciento de ahorro previo, además de un 5 o 6 por ciento destinado a gastos de inmobiliaria, escribanía y comisiones bancarias», detalló.
«Lo interesante es que para ese monto financiado, la cuota inicial estimada ronda 1.900.000 pesos, una cifra que en muchos casos resulta sensiblemente inferior al valor de un alquiler para una propiedad de similares características en el mercado actual», observó.
Variables de riesgo, sostenibilidad y la perspectiva a largo plazo
Por otra parte, Herrera evaluó la sustentabilidad de los créditos ajustados por UVA en un contexto macroeconómico condicionado, destacando la baja morosidad histórica de estos instrumentos y la importancia de planificar la relación entre ingresos y cuota. «El crédito UVA es un buen producto financiero para las condiciones de nuestro país, pero requiere prudencia. La clave fundamental es tener la certeza de que los ingresos personales o familiares van a evolucionar en sintonía con la inflación, ya que tanto el capital como los intereses se actualizan por esa variable», advirtió.
«Para mitigar riesgos, es aconsejable que la cuota inicial no supere el 20 o 25 por ciento de los ingresos, y existen entidades que ofrecen seguros o topes dentro de la cuota para proteger al tomador ante saltos inflacionarios imprevistos. A pesar de los temores culturales, la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios en la Argentina históricamente se ha mantenido en niveles sumamente bajos, por debajo del uno por ciento», aseguró.
Actualización de cuotas, variación cambiaria y comparación con alquileres
Para cerrar el análisis sobre la sustentabilidad de los compromisos financieros, el especialista hizo hincapié en la dinámica de actualización de las cuotas frente a los contratos de locación y las variables macroeconómicas. «La cuota de un crédito se incrementa por diversos factores combinados, como el costo de la construcción, la inflación y los movimientos cambiarios; por lo tanto, una variación del dólar no se traslada de manera lineal y directa al valor mensual a pagar», contó.
«Frente a la dinámica actual de los contratos de locación —donde los alquileres se actualizan cada tres o cuatro meses por índices de inflación—, el endeudamiento hipotecario requiere evaluar cuidadosamente la relación entre los ingresos personales y la evolución sostenida de las variables económicas a lo largo del tiempo», remarcó.
«Si bien el temor a perder la vivienda genera un gran reparo, la experiencia demuestra que durante los créditos otorgados en la gestión de Macri la gente cumplió y pagó sus cuotas a pesar de la crisis y la inflación, registrando una tasa de morosidad inferior al uno por ciento. En el peor de los casos, la propiedad puede venderse para cancelar la deuda con el banco y conservar un remanente de dinero, un mecanismo habitual en el mundo que requiere ciertos cambios en nuestra cultura financiera», cerró.
