El mercado inmobiliario de la provincia de Mendoza ingresa en la etapa definitiva de normalización contractual tras la derogación de la legislación que reguló los arrendamientos desde 2020. A medida que concluyen los últimos contratos que aún se regían por el Índice de Contratos de Locación (ICL), propietarios e inquilinos consolidan un esquema de acuerdos directos signado por una mayor oferta de inmuebles, plazos de actualización más cortos y la necesidad de convalidar valores que guarden estricta relación con la capacidad de pago real. Sin embargo, el sinceramiento macroeconómico y el desfasaje de los salarios reales frente a los costos fijos comenzaron a generar rescisiones anticipadas en el sector habitacional, mientras que el segmento comercial enfrenta una profunda transformación estructural debido al auge del comercio electrónico y la descentralización urbana.
Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, analizó la dinámica de las mesas de negociación, la conversión de carteras ociosas hacia la venta y el freno en las grandes operaciones de inversión corporativa.
Ajuste de precios, paritarias y el impacto de las bajas habitacionales
La desaparición progresiva de las indexaciones anuales obligatorias dio paso a un mercado regido por la oferta, donde los valores que exceden los promedios reales quedan fuera del circuito de ocupación. «Estamos en una situación donde todos los contratos bajo la ley anterior que están venciendo entran en un proceso de revisión; en algunos casos puntuales ha habido que negociar de forma directa porque veníamos con una inflación muy alta y hoy ese tipo de ajuste por índice estaría superando holgadamente el valor real de oferta del mercado. Obviamente ha habido que ir adecuando esa parte porque no se puede solicitar un monto mayor de lo que la realidad rige hoy», indicó Roberto Irrera ante la audiencia de FM Vos 94.5 horas.
«Conforme a las últimas estadísticas que hemos recibido desde la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), en un rango nacional hablamos de que el 75% todavía se rige por el ICL en los contratos residenciales, mientras que el otro 25% —dependiendo el destino, porque el sector comercial se rige más por el IPC— adopta otras variables. El índice del ICL se elevó un poco en los cierres de paritarias, pero en los últimos meses se fue manteniendo casi a la par de la inflación general», señaló.
«Afortunadamente, a raíz de que apareció de nuevo la oferta de propiedades de manera notable, se han regulado mucho los valores; como he sostenido en otras oportunidades, aquello que hoy se encuentra fuera de precio directamente no se alquila. Sin embargo, debo ser absolutamente honesto: en estos últimos meses hemos advertido varias rescisiones contractuales. Debido a que los alquileres se han ido incrementando cada cuatro meses y los salarios no han aumentado en la misma proporción que los índices de actualización, en el caso de nuestra estructura personal registramos diez bajas en los últimos dos meses», alertó.
«Es un número alto. Esto ocurre porque el propietario, al ver el impacto de los aumentos en la góndola y los combustibles, se resiste a resignar margen y pretende seguir cobrando lo pactado. Muchos dueños se avienen a negociar porque entienden que un mes con el inmueble desocupado representa una pérdida irrecuperable, pero más allá de esa predisposición, hay inquilinos que simplemente ya no llegan con el nivel de sus ingresos», aseguró.
La crisis de las grandes estructuras comerciales y la migración hacia los strip centers
El avance tecnológico y el desarrollo de centros comerciales periféricos en zonas residenciales transforman el panorama inmobiliario de los cascos céntricos tradicionales. «El sector comercial está atravesando un fenómeno y una transformación bastante profunda. En la capital de Mendoza se observa la desocupación de locales céntricos debido, en primer término, a la inauguración de los llamados strip centers localizados en las cercanías de los barrios cerrados. Mendoza es la segunda provincia del país con mayor cantidad de barrios privados; estos nuevos centros comerciales ofrecen estacionamiento propio y comodidades que van ganando terreno de forma acelerada. Por otro lado, enfrentamos la realidad de que el público compra cada vez más a través de aplicaciones digitales y comercio electrónico, consiguiendo precios más competitivos al no tener que absorber los costos estructurales fijos que afronta un comerciante tradicional, tales como salarios, cargas sociales, tarifas de luz y alquileres elevados. Esto obliga al comercio a replantearse por completo su forma de operar», explicó Irrera.
«Hoy en día, tener un local comercial vacío resulta sumamente costoso para un propietario, por lo que se va tomando progresivamente conciencia de la situación en las negociaciones. Hace pocos días analizábamos con un colega, mientras caminábamos por el centro, un edificio enorme totalmente desocupado y nos preguntábamos con qué actividad se reactiva semejante estructura o a quién se le alquila en este contexto, exceptuando a las grandes marcas o empresas multinacionales que logran sostenerse. Estas megainfraestructuras corporativas se van achicando de forma drástica para mitigar costos operativos; incluso grandes cadenas de supermercados que antes eran un monstruo hoy operan locales reducidos de 250 metros con un cajero y repositores directos de las marcas. El teletrabajo también influye: áreas administrativas completas operan desde sus hogares y dejas oficinas inmensas inutilizables que pierden su valor real de mercado», amplió.
Rotación de carteras hacia la venta y parálisis en la actividad de los desarrolladores
La baja rentabilidad de los alquileres de grandes superficies empuja a los titulares de los inmuebles a modificar sus estrategias de capitalización dentro de un mercado con escasez de compradores. «Ante la falta de una rentabilidad atractiva y la previsión de que no se podrán consolidar mejores cánones locativos en el corto plazo, el propietario prefiere retirar el inmueble del alquiler, volcarlo directamente al mercado de venta y evaluar la posibilidad de reinvertir ese capital líquido en otra actividad económica que le produzca un giro más dinámico. En lo que refiere estrictamente a la parte comercial corporativa, venimos muy para atrás en los niveles de compraventa; se nota una caída muy importante de operaciones si lo comparamos de forma interanual o semestral. Los datos finales los compartiremos ni bien recibamos la última encuesta nacional de la Federación Inmobiliaria, pero el movimiento actual se restringe casi con exclusividad al local chico de 50, 70 o 100 metros cuadrados», precisó el titular de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza.
«Esta coyuntura económica afecta e interrumpe de forma directa la cadena de inversiones en materia de construcción. Los desarrolladores inmobiliarios, al constatar que el mercado no tracciona y que los precios de los alquileres no convalidan los costos de obra, postergan sus proyectos bajo la premisa de no inmovilizar capital in estructuras que luego quedarán ociosas. Las únicas inversiones que se han materializado en el último tiempo corresponden a los complejos de locales comerciales que se arriman a las inmediaciones de las urbanizaciones privadas, dado que estos barrios no permiten actividades comerciales internas en sus reglamentos», comentó.
«Con todo, el sector inmobiliario necesita creer que nos encontramos en un período necesario de ordenamiento macroeconómico; la inercia inflacionaria anterior era insostenible en el tiempo y hubiese llevado los contratos a montos impagables. Todos los procesos de reacomodamiento demandan su tiempo y su sacrificio, pero mantenemos la firme expectativa de que el escenario cambie para reactivar el empleo sectorial», expresó Irrera al cierre de la comunicación.
