El mercado inmobiliario y el acceso a la vivienda en la Argentina atraviesan una fase decisiva tras los recientes anuncios del gobierno nacional para volcar dos billones de pesos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES hacia el sistema bancario. La medida busca evitar el agotamiento del crédito hipotecario, ofreciendo financiamiento para primera vivienda a una tasa tope del 7,5% más UVA. En diálogo con FM Vos (94.5), Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, analizó la vulnerabilidad del sistema financiero para otorgar préstamos a largo plazo sin asistencia estatal, la baja penetración del crédito en relación con el Producto Bruto Interno, la fuerte demanda insatisfecha que empuja a miles de inquilinos y el impacto de las nuevas condiciones impuestas a las entidades bancarias.
Mapeo del crédito hipotecario: de la liquidez bancaria a los fondos estatales
El comportamiento de los préstamos para la vivienda ha mostrado oscilaciones marcadas en los últimos años. A pesar de una recuperación progresiva en las operaciones, el volumen total del crédito hipotecario sigue representando una fracción mínima respecto del tamaño de la economía nacional, lo que obligó al Estado a intervenir para inyectar liquidez. «La Argentina es un país que tiene un escaso crédito hipotecario: solo el 1% de su Producto Bruto Interno está atado a este instrumento. En 2024, unos 20 bancos lanzaron líneas que generaron 11.000 créditos. El año 2025 fue un buen período con 44.000 operaciones, pero hacia la mitad del año ese proceso de a poco se estaba apagando», expuso Fernando Álvarez de Celis. «Ante este escenario, el gobierno lanza esta operatoria para disponer de dos billones de pesos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, con lo cual se espera generar entre 15.000 y 20.000 créditos hipotecarios adicionales. Estimamos que llegaríamos a unos 35.000 créditos en 2026. Esto muestra, por un lado, a un gobierno ávido por evitar que el crédito hipotecario se caiga y, por otro, la debilidad estructural del sistema financiero para otorgar préstamos a largo plazo sin tener que recurrir a fondos estatales», explicó Álvarez de Celis.
La presión de los alquileres y el desfase entre la oferta y la demanda
A pesar de las fluctuaciones políticas y las incertidumbres macroeconómicas que suelen condicionar las decisiones financieras a largo plazo en el país, el déficit habitacional genera una demanda inmediata. La brecha entre lo que las familias abonan mensualmente por un alquiler y la cuota de un préstamo hipotecario impulsa a miles de postulantes aun cuando las tasas o condiciones del mercado no sean las ideales. «En la Argentina la incertidumbre política no frena tanto al crédito hipotecario porque las ventanas de oportunidad son muy cortas. Cada vez que aparece una línea, la demanda es sumamente alta. En un reciente congreso donde expusieron representantes del Banco Nación, Banco Ciudad, la banca privada y la gente de ADEBA, las entidades coincidieron en que lo que hoy falta es liquidez en los bancos para prestar, ya que cada vez que se abre un cupo la demanda supera ampliamente a la oferta», comentó. «Un banco privado comentaba que lanzó una línea con un cupo de hasta 1.500 créditos y tuvo a más de 60.000 personas consultando. La distorsión es tan alta y la gente paga montos tan elevados de alquiler sin posibilidad de acceder a la vivienda propia que, ante la aparición de un crédito, lo primero que evalúan es la relación entre lo que pagan de alquiler y la cuota del préstamo que podrían sacar, incluso si las condiciones o subas puedan ser criticables», agregó.
Estandarización de tasas, tope a los valores y flexibilización de requisitos
Uno de los principales avances de la nueva operatoria con fondos de la ANSES radica en la unificación de los costos financieros. Previo a esta medida, existía una dispersión donde la gran mayoría de los créditos terminaban canalizándose por la banca pública, mientras que las entidades privadas ofrecían tasas poco accesibles. «Vemos este anuncio como algo positivo porque antes de esta línea existía mucha dispersión entre los bancos. Una tasa razonable solo la presentaba el Banco Nación y algún banco provincial, provocando que casi el 90% de los créditos los otorgara la banca pública. Los demás bancos fijaban tasas del 11% al 13% a las que nadie accedía, siendo más una propaganda que una línea funcional. La medida permite una unificación y una baja general de tasas en el sistema», destacó. «Al entregar estos fondos mediante esquemas similares a un plazo fijo, el Estado le impone ciertas condiciones a los bancos: exige que se destine a vivienda única para gente que alquilaba y fija un tope máximo de precio para las unidades. Había un error previo al no poner techos de valor en los inmuebles, pero ahora el Gobierno enfocó la herramienta para la primera vivienda», analizó. «Consideramos que este programa es sustentable y que los dos billones de pesos se van a colocar rápidamente; incluso va a quedar corto y tendrá que ser el inicio para que el mercado de capitales u otros fondos entren a jugar en el crédito hipotecario. Según un estudio que realizamos en el AMBA, estimamos que existen 500.000 familias con capacidad de acceder a estos créditos. Aunque en octubre del año pasado los bancos endurecieron los requisitos por la incertidumbre, hoy están aflojando las condiciones e incorporando nuevamente a sectores como los monotributistas para colocar estos fondos ante la fuerte demanda efectiva», resaltó al finalizar la comunicación.
